许华芳为宝龙地产设了两道“防线”

合约销售额同比增六成，归母净利润同比上升七成，商业出租率达到92.3% ，毛利率35.2%，可售权益占比52%，并表率50%，经营贷维持在10%到15%之间，“三道红线”皆为绿档……一系列财务数据，勾勒出宝龙地产(HK.1238)上半年的企业画像。

去年中期业绩会上，对于未来五年的发展，宝龙地产总裁许华芳曾表示，宝龙地产要实现“双百双千”企业战略目标，即达成新增开业购物中心超一百座、核心利润超一百亿、全口径销售额超一千亿、上市公司总市值超一千亿。

叠加三道红线、集中供地、监管扩容、信贷额收紧等“金控”政策的影响，上半年50.5%的销售完成度实属不易，而下半年1184亿可售货值及139个可售项目（83.7%位于一、二线城市）也体现出宝龙地产“粮草”充足。

对于未来的发展战略，宝龙地产管理层称，不仅守住三道红线，也有自己的经营及发展“防线”。

在宝龙地产2021年中期业绩会上，许华芳表示：“不拿贵地，不借贵钱，迎接政策大方向，顺应政策，做好自己，聚焦长三角及大湾区城市群，有信心完成‘双百双千’计划。”

“不拿贵地，不借贵钱”

对于房企而言，保证利润的前提是控制成本，在这其中，如何做好土地研判是其中非常重要的一项。

在业绩会上，管理层称，宝龙地产的拿地策略标准是土地利润率达到30%才值得拿，而在今年上半年新增土地全部避开集中供地城市。“算来算去，还是不太合适，所以就没有参与。”宝龙地产管理层解释称。

对于土地城市的把控及研判，宝龙地产早已划定了范围。

具体来看，上半年宝龙地产共新增优质地块19幅，共计384万平方米，其中84.9%位于长三角及大湾区。管理层称，在“1+1+N”投资布局战略指导下，宝龙地产锚定长三角及大湾区，长三角版图进一步扩展至安徽，大湾区则新进中山、佛山两座城市，并与广州市政府签订了500亿元战略投资协议，

半年报显示，截至上半年，公司总土地平均成本价为3570元/平方米，土地成交均价占2021年上半年销售均价比例为22.8%。

对于未来的土地市场。宝龙管理层表示，土地市场趋势会有一定幅度的下降，对土地较热的城市，政策会适当合理化。宝龙对拿地的理解是保持合理的利润，拿地的前提是需要维持毛利率30%的利润空间，从而进行风险控制。

针对大湾区城市的拿地策略，许华芳则表示，“只勾地，不拍地”。他认为，广东是一个相对成熟的市场，未来两三年以勾地为原则，有市场空白点就去。为保障高毛利，宝龙会避开风头，不拿贵地，不借贵钱。与此同时，也会避开风头较盛的城市。

半年报显示，截至2021年6月30日，宝龙地产拥有的优质土地储备总建筑面积约为3780万平方米，其中，正在开发建设中的物业约为2630万平方米；持作未来发展物业约为1150万平方米。开发中的土地储备将用於发展大型商住物业，附优质住宅物业、酒店式公寓、办公楼及酒店。于2021年6月30日，集团土地储备接近70%分布于长三角地区。

据了解，为实现五年战略目标，宝龙地产将继续拓展优质土地储备，坚持"1+1+N"发展战略，重点布局长三角及粤港澳大湾区，同时兼顾其他机会型优质地区，亦会加强区域重点城市的市场跟踪和研究，精准产品定位，严格遵守价值投资原则下获取土地储备。

对于并购，许华芳称，根据多年的习惯，从市场收购以及拍卖回来的，总的结果最后都发现还是很折腾和浪费精力。公司习惯天上掉下来的好东西轮不到我，但是保持关注。

“宝龙在产品竞争力、产品的溢价、产品市场品牌力等方面还有很大提升空间，并购不会作为主要工作。”

据许华芳透露，宝龙现有的土地储备质量和增长空间足以支撑企业发展，公司会守住三条红线，按照国家政策情况，能做多好做多好，不要为了增长去增长。

半年报显示，截至2021年6月底，宝龙地产净负债率为77.84%，剔除预收款后的总资产负债率为69.98%，现金比短债为109.29%，“三道红线”继续保持绿档

债务结构方面，宝龙地产境内公司债目前是140亿人民币，其中，美元债22.7亿。发债方面境外占比28%，境内占据72%。管理层称，下半年将重点抓销售、抓经营。

已签约商业项目133个 与腾讯合作落地智慧商业

受益于5年前开始实施以住宅开发拉动业绩的策略，尽管今年上半年商业地产受疫情影响严重，但“商业地产开发运营商”宝龙地产2021年中期销售额及净利润都迎来了大幅增长。

焦点财经发现，商业及住宅的销售金额分别为47.25亿元、481.14亿元，销售面积面积分别为345,969平方米、3,039,824平方米。尽管如此，不得不得承认的是，作为最早涉足商业领域的内地房企之一，宝龙地产对于商业地产重视程度可见一斑。