世邦魏理仕:上半年广州写字楼升级需求旺盛,商业延续复苏态势

2021年7月13日，广州 –CBRE世邦魏理仕发布《2021年上半年广州房地产市场回顾与展望》，解析广州商业地产市场最新发展状况与趋势。

尽管2021年5月末，广州出现了新冠疫情的反弹，控制疫情的措施一定程度上影响了租赁市场和项目的建设进度。但就总体而言，上半年广州写字楼、零售物业和仓储物流市场延续了2020年下半年的复苏态势。写字楼市场升级需求旺盛，带动新项目去化，总体空置率下降且租金回稳。零售物业市场方面，餐饮和汽车展厅继续积极拓展，而新进广州的零售品牌依然首选天河路。另外，以跨境电商为代表的大面积租赁需求旺盛，带动仓储物流设施空置面积的快速去化，推动租金进一步增长。大宗物业投资交易市场中，受大型商场整售成交带动，二季度成交金额显著提升。

优质写字楼市场：升级需求推动空置去化

2021年第二季度，两个甲级写字楼项目投入使用，分别位于珠江新城的万科中心和鱼珠的行信中心，为市场带来约15万平方米的写字楼面积。其中，万科中心是珠江新城近五个季度以来的首个新增办公项目。行信中心则位于金融城东边的黄埔区，在规划中的广州第二CBD之中。广州上半年合共新增34万平方米优质办公面积，同比增长58%。

尽管五月末开始的疫情在一定程度上降低了写字楼租赁市场的活跃度，但第二季度净吸纳量仍然录得90.7%的季度环比增长。上半年广州优质写字楼净吸纳量达到31万平方米，几乎是2020年全年净吸纳量的七倍。另外，第二季度末，空置率回落至9.1%，季度环比下降0.8个百分点，是七个季度以来首次录得空置率的下行，大体回落至2020年末的水平。

行业方面，第二季度零售贸易和专业服务业行业表现最为活跃，成交占比分别达到32.9%和21.8%。其中名创优品承租琶洲约两万平方米的甲级办公面积。以法律、人力及广告公关企业为代表的专业服务业则主要集中在天河体育中心及珠江新城升级搬迁。尽管本季度TMT行业的成交占比仅为8.0%，但实际办公需求仍然非常活跃，在非优质写字楼录得多宗大面积成交。就上半年而言，TMT、金融和零售贸易在全市优质写字楼成交占比中位列前三。

租金方面，区域之间、甲乙级楼宇间租金出现分化。受升级需求带动，个别新楼空置显著改善，租金报价有所提升。而老旧楼宇则为了挽留租户而愿意调低租金报价。但从全市表现来看，第二季度广州优质写字楼租金大致保持平稳，季内无涨跌，季末租金为每月每平方米161.6元，止住了连续七个季度的下跌趋势，但上半年总体仍录得0.5%的跌幅。

展望未来六个月，广州将有61万平方米的优质写字楼落成，其中58%的面积位于琶洲，其余供应则将分布在珠江新城、万博和白云新城区域。虽然供应的持续增多将带来空置上升的压力，但琶洲商务氛围也将随着工作人群的增加而改善。

图一：2021年上半年写字楼新增供应与净吸纳量表现

图二：市场租赁需求来源分析（按租赁面积）

世邦魏理仕华南顾问及交易服务|办公楼部负责人程志文表示：“目前，广州多个区域性的商务区正在崛起。展望2021-2024年，广州市区主要商务区的优质写字楼供应量将达到319万平方米，其中近一半位于琶洲。除此以外，金融城开发提速，未来五年的供应量也将超过100万平方米。与此同时，黄埔的鱼珠片区和番禺的万博也将迎来项目的集中交付期。这些新商务区的出现，长期而言，将重塑广州写字楼市场的面貌，但短期内对成熟商务区的影响较为有限。除琶洲外，其他新兴商务区并未与传统商务区相连，基础设施和商务氛围有待改善及培育，对于市区写字楼租户的吸引力有限。不过，这些新区却可以打造区域性商务区，挽留区内现有优势产业的办公需求，并吸引上下游企业及配套的高端服务业在区内设立分支机构，成为区域内的服务业产业高地，与市区传统商圈实现差异化定位。而传统商务区也在积极求变，开展城市更新，并打造新的产业载体。例如越秀区的海珠广场片区，在星寰项目落成不久后，未来还将迎来丽丰的新办公项目，周边旧楼宇也引入了知名的联合办公品牌进行改造和招商。这些新项目陆续投入使用后，将令海珠广场片区成为越秀区内重要的商务活动聚集地。”

优质零售物业市场：复苏中遭遇短时逆风

第二季度末由于疫情的爆发，在接近一个月的时间里，广州大部分行政区都停止了餐饮、培训和影院等体验业态的线下活动。防疫措施影响了商场的人流。但就上半年而言，广州优质零售物业市场，仍在大致上延续了2020年下半年的复苏态势，首层租金录得0.9%的半年环比增长，至每日每平方米27.7元。供应方面，第二季度没有新增优质商业项目，上半年总供应量为18万平方米。由于供应的减少，半年净吸纳量环比下降44.9%，但空置率仍能录得0.2个百分点的下跌，回落至第二季度末的8.2%。

从业态来看，体验业态的拓展依旧最为活跃。智能汽车新品牌不断涌现，其中第二季度新进广州的品牌包括凯迪拉克、星途、Zeeker、岚图和极狐汽车等。而餐饮方面，咖啡、茶饮和轻餐拓展最为积极；有口皆碑的老餐饮品牌也走出了老城区，在购物中心拓店。零售业态方面，本季首进广州的零售商——包括珠宝钟表品牌Fred、Pomellato和Blancpain及潮牌clot，均落子太古汇。

展望未来六个月，广州将有约54万平方米的新增供应投入市场，均分布在非核心商圈，供应量将是上半年的三倍，预计空置率将有所攀升。随着疫情在年中得到及时、有效的控制，零售市场预计将在下半年恢复发展动能，持续复苏，租金将保持平稳。