央行利好政策频传,沪深港地产股全面飘红

11月10日，沪深港三市房地产板块逆市上涨。午后地产股突然拉升，多支内房股、物业股涨幅超10%。不少业内人士认为，这是因为房企融资近期频传利好消息所致。

近日有市场消息称，高盛投资组合管理团队表示正在买入中国房企债券。市场分析人士认为，“投资者最为关心的债券的问题正出现转暖信号”。高盛之外，近期多家房企纷纷回购自家美元债、中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，央行加大了逆回购操作规模……多重利好消息令市场信心大振。11月10日，沪深港三市房地产板块逆市上涨。午后地产股突然拉升，多支内房股、物业股涨幅超10%。

午后地产股强势上涨

11月10日午后，沪深港三市房地产板块逆市大涨。

《华夏时报》记者看到，港股地产股板块方面，世茂集团大涨16.93%，中国奥园紧随其后涨15.71%，融创中国涨14.91%，旭辉控股集团、合景泰富集团、雅居乐集团、新城发展均涨超10%；A股地产股板块，京投发展涨7.80%，保利发展涨7.57%，金地集团涨6.35%，金科股份涨5.75%，招商蛇口、新城控股、万科A、华侨城A等涨幅也较为明显。

港股物业股板块的涨幅同样不容小觑：世茂服务涨15.77%，旭辉永升服务涨11.34%，金科服务、保利物业、雅生活服务、融创服务等股价涨幅也均超过10%。

地产股强势上涨，被业内公认为是房企融资传来利好消息所致。中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，这是因行业风险已探底并有回暖迹象，多家房企近期纷纷回购自身发行的美元债，“加上高盛公开表示买入内房股美元债，以及国内房地产信贷已发出适度放松信号，资本市场重启房企发债，促进了市场信心恢复”。

近日有市场消息称，高盛投资组合管理团队表示正在买入中国房企债券，高盛一直通过买进中国房地产开发企业发行的美元高收益债券来增加“适度风险”投资资产。有市场分析人士乐观指出，“投资者最为关心的债券的问题正出现转暖信号”。而在此之前，已经有多家房企发生债务违约，近30家房企的信用评级或展望被下调。对此，包括世茂集团、弘阳地产、中梁控股、中国金茂等在内的多家房企纷纷启动境外美元债回购，以提振市场信心。

央行释放积极信号

“和今天的地产政策传言有关。”易居研究院智库中心研究总监严跃进也向《华夏时报》记者表示，这些“政策传言”包括近日央行开启窗口指导，其中并购贷款将不被纳入“三道红线”指标考核之中、开发贷和个贷都要上量、存量项目银行可展期、不降级等。“这至少说明，一些积极的信号正不断释放，将进一步促进房地产市场的平稳健康发展。”严跃进表示。

《华夏时报》记者注意到，近期“楼市信贷放松”的消息不绝于耳：11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，引发市场高度关注。中指研究院企业事业部研究负责人刘水告诉《华夏时报》记者，这一座谈会表明，监管机构将从房企发债方面给予支持，改善房企发债融资环境。“经营稳健、信用等级较高的企业将会更容易实现融资。”

监管层面，10月28日，为维护月末流动性平稳，人民银行以利率招标方式开展了2000亿元逆回购操作。11月10日，人民银行又宣布，为维护银行体系流动性合理充裕，11月10日人民银行以利率招标方式开展了1000亿元逆回购操作，中标利率2.20%。

综合信息显示，11月以来，央行加大了逆回购操作规模。11月1日-11月8日，央行逆回购操作总规模达到2700亿元。对此有内人士表示，11月市场流动性有所需求上升，央行通过公开市场操作进行合理补充，年底前逆回购操作规模仍可能加大。

据中泰证券研报，央行营管部10月28日信息显示，10月21日，营管部召开会议分析了当前经济金融形势，对下一阶段货币信贷工作做出部署。信贷方面，要求准确把握房地产金融审慎管理政策要求，稳健开展房地产贷款业务，保持房地产信贷平稳有序投放。中泰证券研报认为，央行会议体现出房地产贷款环境正在改善，房企贷款过紧的行为正逐步矫正，预计企业合理资金需求有望得到满足，经营状况及现金流情况较好的优质龙头房企和国有房企将得到银行更多的支持。

11月10日，银河证券发布研报称，当前房地产市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合，政策已经释放维稳信号，信贷侧面放松可期，根据以往经验，政策对板块估值弹性的影响大于业绩，板块估值一般在基本面处于底部区域开始抬升。

10月中长期住户贷款增加4221亿元

不过，对于“信贷放松”的说法，亦有业内人士提出了不同看法。

11月10日，央行发布的2021年10月金融统计数据报告显示，10月份人民币贷款增加8262亿元。分部门看，住户贷款增加4647亿元，其中，短期贷款增加426亿元，中长期贷款增加4221亿元。

盘古智库高级研究员江瀚告诉《华夏时报》记者，所谓“住户贷款中的中长期贷款”，一般是指房贷。但江瀚颇为谨慎地指出：“数据层面的一些变化不明显，我们不能简单地说信贷市场是否放松”。

其向《华夏时报》记者解释说，市场放松的传导机制是一个相对比较复杂的问题：“从政策制定然后开始放松，到传导到市场是需要时间的，所以我们看到十月份的整体数据并没有明显出现上涨的现象，这一方面是国家比较审慎的信贷政策的结果，同样也是整个市场当前传导还没有到位的原因。”

“到目前为止，房贷没有放松，房贷额度没有明显增加。”中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者肯定表示，结合今年前三季度的人民币贷款数据，说明最近盛传的房地产市场“信贷放水”消息不实。“起码10月没出现，整个10月房贷同比只多了100多亿，市场积压需求没有释放。”张大伟表示。

张大伟强调，居民户中长期贷款数据，是影响房价最核心的因素。今年1-9月，人民币贷款增加16.72万亿元，同比增加4624亿元。分部门看，住户贷款增加6.35万亿元，其中，短期贷款增加1.63万亿元，中长期贷款增加4.72万亿元，平均每个月住户贷款的中长期贷款新增5244亿元，超过10月份的4221亿元。

同时，对比2020年上半年及2021年上半年住房贷款新增数据，“上半年，2021年房贷相当于（较2020年）多涨了6300亿。这么一算也就是说三季度，房贷同比少放款了5100亿元。”张大伟指出。

金融机构房贷投放提速

来自中原地产的数据也显示，2021年10月，北京二手房住宅网签9340套，同比下调53.4%，环比下调25.7%，这也是北京二手房市场连续7个月成交下调，更是年内首次跌破万套；10月，广州含自行交易的二手住宅网签为5253宗，较2021年9月的6198宗下降15.25%，较2020年同期的10700宗下降50.91%；10月，深圳二手房仅成交1605套，过户套数为2012年3月以来的最低值。

张大伟直言，2021年全年房地产市场销售额超过18万亿创造历史记录虽然基本是定局，但房地产调控抑制市场的影响开始逐渐出现。

11月10日，人民银行公布最新数据显示，近期金融机构房地产贷款投放明显提速。10月末，银行业金融机构个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。另有公开报道显示，近期一线城市二手房放贷速度有所提升，不过各地银行放贷依然审慎。对此，张大伟认为，“楼市在四季度继续下调已经成为市场趋势。因为购房人群的减少，目前放贷的排队速度自然加快，但这不代表信贷宽松。”

张大伟强调说，到目前为止，房贷都没有放松，房贷额度也没有明显增加，“市场只是需求暴跌导致的房贷相对缓和，贷款需求的库存积压依然严重”。其称，目前楼市仍未到可以“抄底”的程度，直言“如果房贷不放松，11月市场更差”。